المبحث الثالث : الآثار المترتبة على وضع العقار تحت يد القضاء :
لقد سبق و أن أشرنا إلى أن قيد أمر الحجز في المحافظة العقارية هو البداية الفعلية للحجز على العقار ووضعه تحت يد القضاء ، و يترتب على هذا الإجراء عدة آثار قانونية ، القصد منها حماية الحاجز ، و هذه الآثار تقيد عناصر الملكية من استعمال و استغلال و تصرف حتى ولو كانت هذه التصرفات من أعمال الإدارة، أما أعمال الحفظ والصيانة فإنها لا تضر الحاجز بل تنفعه ، و من ثمة لا يرد عليها المنع .
و قد نظم الشرع الجزائري هذه القيود في المادتين 384 و 385 من ق ام ، غير أن نصوصا أخرى أوردها القانون المدني بالنسبة للحجز على العقار المرهون أيضا تعرضت لآثار الحجز إلى جانب ما ورد في قوانين خاصة ، و على كل حال فإن هذه الآثار تتمثل في تقييد سلطة المدين في تأجير العقار المحجوز واستغلاله، و إلحاق الثمار بالعقار المحجوز ، و عدم سريان تصرفات المدين على الدائنين الذين تعلق حقهم بالتنفيذ و الراسي عليه المزاد من جهة أخرى .
المطلب الأول : قيد حق المدين في تأجير العقار المحجوز و استغلاله :
لقد نصت المادة 384 من ق ام على كيفية تقييد حق المدين في تأجير العقار واستغلاله و هي تميز بين ما إذا كان العقار في حيازة المدين أو كان مؤجرا .
أولا – حالة ما إذا كان العقار في حيازة المدين :
إذا لم يكن العقار المحجوز مؤجرا و كان بيد المدين المحجوز عليه ، استمر هذا الأخير بصفته حارسا قضائيا بحكم القانون حتى يتم البيع ما لم يصدر أمر قضائي بخلاف ذلك ، كأن يصدر أمر من قاضي الأمور المستعجلة بناء على طلب الدائن الحاجز بعزله من الحراسة ، أو بتحديد سلطته و أضافت المادة 384 من ق ام أنه يسأل عن الثمار والإيرادات لأنها توزع ضمن سعر البيع على الدائنين و عليه أن يقدم الحساب بها ، ودلك من يوم التسجيل حتى البيع ، غير أنه إذا كان العقار من المساكن و كان هو الذي يسكنه فله أن يبقى فيه بغير أجرة حتى يباع العقارو بهذا جرى العمل القضائي الفرنسي و لو أنه ليس ثمة نص بذلك ، بل وجرى العمل في فرنسا على أن للمدين أن يأخذ من ثمار الأرض الزراعية ما يلزم لمعيشته هو و من يعولهم قياسا على نص المادة 592 /07 من قانون الإجراءات المدنية الفرنسي التي تمنع الحجز على ما يلزم من الدقيق و الحبوب اللازمة للمدين وأسرته لمدة شهر و هي تقابل المادة 387 /07 من قانون الإجراءات المدنية الجزائري فيمكن الأخذ بهذا الحكم أيضا في القانون الجزائري و أساس ذلك الرأفة بالمدين .
غير أن المادة 930 من القانون المدني الجزائري تنص على أنه ينبغي على حائز العقار المرهون أن يرد الثمار من وقت إنذاره بالدفع أو التخلي ، فهنا العبرة من تاريخ الإنذار و ليس بقيد الحجز ، فكيف يمكن السماح للمدين بالاستمرار في قبض الإيرادات و الثمار لغاية القيد و يمنع منها الحائز ابتدءا من تاريخ الإنذار ، علما أنه في فرنسا يرتب تبليغ الإنذار نفس الآثار بالنسبة للدائن و الحائز فالعبرة بتبليغ أمر الحجز لتقييد سلطة المدين و ليس بتاريخ القيد بالإضافة إلى الآثار التي ينتجها الإنذار بصفة عامة و المتمثلة في قطع التقادم ، وجعل المدين في حالة تأخر عن الدفع فتسري في حقه الفوائد .
ثانيا – حالة ما إذا كان العقار المحجوز مؤجرا :
إذا كان العقار محل الحجز مؤجرا للغير قبل قيد أمر الحجز و كان تاريخه ثابتا وفقا لأحكام المادة 328 من القانون المدني ، فإنه يسري في حق الحاجز و يحتج به في مواجهته غير أن أجرته المستحقة من يوم قيد أمر الحجز تلحق بالعقار المحجوز ، و تعتبر كذلك بمجرد إعلان المستأجر عن الحجز ، فيصبح هذا الأخير محجوزا لديه بحجز ما للمدين لدى الغير و ذلك دون حاجة إلى أي إجراء آخر طبقا لنص المادة 384 من ق إم و نصت هذه الأخيرة أن الإيجارات اللاحقة للتسجيل تكون باطلة ما لم يأذن بها القضاء ، في حين نصت المادة 896 من القانون المدني بأن الإيجار المبرم بعد القيد إذا لم تعجل فيه الأجرة لا يكون نافذا في حق الحاجز إلا إذا أمكن اعتباره داخلا في أعمال الإدارة الحسنة ، أي لا يهدف للأضرار بالدائنين ، و الفرق بين النصين شاسع لأن الأول يقرر بطلان العقد و بالتالي لا يسري حتى بين أطرافه ، في حين الثاني يعتبر العقد صحيحا و لكن لا يسري في حق الحاجز ، و نلاحظ أن المشرع الجزائري قد رتب جزاء ليس الحاجز بحاجة إليه و هو البطلان طبقا لنص المادة 384 من ق ام ، إذ أن التصرف في الشيء المحجوز من طرف المحجوز عليه عد تصرفه هذا غير نافذ بقوة القانون في حق الحاجز و يمكنه المضي في البيع دون حاجة إلى استصدار حكم بعدم نفاذ التصرف عن طريق الدعوى البوليصية طبقا للمادتين 191 – 192 من القانون المدني كما أن تقرير البطلان يهدر مبدأ استقرار المعاملات بين الناس ، و يصطدم في نفس الوقت مع القواعد العامة التي تقضي أن البطلان عدم لا تصححه الإجازة ولا أي تصرف آخر ، و لذلك فنحن نؤيد ما ذهب إليه الشرع الجزائري ضمن نص المادة 826 من القانون المدني من اعتبار الإيجارات اللاحقة لقيد أمر الحجز غير نافذة في حق الحاجز ، ودليلنا في ذلك ما نصت عليه المادة 385 فقرة 02 من ق ام على أن هذه التصرفات تكون صحيحة إذا أودع من تلقى الحق أو المدين مبلغا يكفي للوفاء بأصل الدين قبل اليوم المحدد للمزايدة .
و يجوز كذلك الحكم بإبطال الإيجارات السابقة بناء على طلب الحاجزين أو الراسي عليه المزاد بناء على طلبهم إذا أثبتوا وقوع غش إضرارا بمصالحهم .
و نجد أن المشرع الجزائري لم يتطرق لمدة الإيجار في قانون الإجراءات المدنية كما فعل القانون المدني بالنسبة للعقار المثقل برهن ، حيث نصت المادة 896 منه على أن الإيجار السابق للقيد لمدة تزيد عن تسع سنوات لا ينفذ في حق الحاجز إلا لمدة 09 سنوات ما لم يتم إشهاره قبل القيد ، إذ أن الإيجار طويل المدة فيه مساس بأصل الملكية لذلك اشترط المشرع شهر الإيجار الذي تجاوزت مدته 09 سنوات حتى يسري في حق الحاجز كذلك نجد المادة 17 من الأمر 75/ 74 المؤرخ في 12/11/1975 المتضمن إعداد المسح العام وتأسيس السجل العقاري لا ترتب أي أثر للإيجارات لمدة 12 سنة ما بين الأطراف ولا في مواجهة الغير في حالة عدم إشهارها ، فإنه يمكن للدائنين العاديين التمسك بهذه المادة لإبطال الإيجارات التي تصل إلى هذه المدة و لم يتم إشهارها ، بالإضافة إلى أنه منذ صدور المرسوم التشريعي 93 /03 المؤرخ في 01/ 03 /1993 المتعلق بالنشاط العقاري فإن المادة 21 منه تشترط الكتابة و التسجيل في الإيجارات طبقا للعقد النموذجي المنصوص عليه بالمرسوم التنفيذي رقم 94 / 69 المؤرخ في 19 /03 /1994 في حق الغير ، و يمكن إذا عملا بأحكام هذه المادة للدائنين الحاجزين و الراسي عليه المزاد التمسك بعدم سريان الإيجارات المبرمة قبل القيد في حقهم و التي لم تحترم الشروط الواردة في المادة المذكورة أعلاه ، علما أن المشرع الفرنسي يرتب الآثار المتعلقة بالإيجارات ابتدءا من تبليغ أمر الحجز للمدين و ليس من قيده في الشهر
المطلب الثاني : إلحاق الثمار بالعقار لتوزع كما يوزع ثمن العقار :
إن كل الثمار التي ينتجها العقار سواء كانت طبيعية أو اصطناعية أو مدنية تدخل في وعاء الحجز ، وتعتبر ملحقة بأصلها و هو العقار المحجوز ، ليوزع ثمنها كما يوزع ثمنه و ذلك بإيداعها أو إيداع ثمنها في خزانة المحكمة ، عن فترة لاحقة على التسجيل ، على أن الثمار المستحقة للمحجوز عليه على الفترة السابقة لقيد أمر الحجز لا تلحق بالعقار حتى و لو لم يقبضها المحجوز عليه ممن تجب عليه .
أما إذا كانت ثمارا متصلة بالعقار أو مزروعات قائمة عليه ، فالعبرة بيوم فصلها عنه ، فاذا فصلت قبل قيد أمر ، الحجز فلا تحق في العقار لأنها فقدت صفة العقار و أصبحت منقولا مستقلا وجب إتباع بشأنها إجراءات الحجز على المنقول .
فرغم أن الثمار تعتبر من المنقولات بحسب المال ، إلا أنها تعتبر من ملحقات العقار و تحجز بالحجز عليه ، و يتم توزيع ثمنها كما يوزع ثمن العقار، وتكون الأولوية في الحصول على ثمنها للدائنين الحاجزين أصحاب الإمتياز بحسب درجاتهم ، فإذا لم يكن بينهم دائن ممتاز فإن ثمار العقار تقسم هي و ثمنه بالمحاصة بين الدائنين العاديين ، ويعمل بهذه القاعدة سواء كانت الثمار طبيعية أو مدنية .
و قد نصت المادة 384 / 04 من ق ام على أنه "تلحق بالعقارات المحجوزة ثمراتها و إيراداتها من يوم تسجيل الحجز بمكتب الرهون ليوزع منها ما يخص الفترة التي تلي التسجيل كما يوزع ثمن العقارات " وهو نفس الحكم الوارد في المادة 888 من القانون المدني فيما يخص الحجز على العقار المرهون بقولها : "توقف وتوزع ثمار العقار المرهون و إيراده مثلما يوقف و يوزع ثمن العقار ابتداء من تسجيل نزع الملكية الذي هو بمثابة الحجز العقاري " ، و تبعا لذلك فإذا كانت الثمار طبيعية ، فإن كل تصرف صادر من المدين فيها قبل قيد أمر الحجز يكون صحيحا و نافذا في حق الدائن الحاجز ، ولا ينشأ لهذا الأخير حق على هذه الثمار إلا من تاريخ تسجيل التنبيه العقاري ، و عليه فبيع المحصول قبل جنيه يكون تصرفا صحيحا إذا كان ثابت التاريخ قبل قيد أمر الحجز ، حتى و لو تم الجني بعد القيد .
أما بالنسبة لأجرة العقار فلا تلحق به عن مدة سابقة على تسجيل أمر الحجز ، و لو استحق اداؤها بعد التسجيل ، أما إذا كانت الأجرة تدفع مؤخرا ، و استحق أداؤها بعد قيد أمر الحجز ، فإنها تلحق بالعقار بقدر المدة التالية للقيد ولا تلحق الأجرة السابقة على القيد و إنما تقسم بين جميع الدائنين العاديين بالمحاصة و لو كان الحاجز أحدهم ، هذا إذا لم يكن للمدين المحجوز عليه قد قبض الأجرة مقدما ، أما إذا كان المدين المحجوز عليه قد قبض الأجرة مقدما فيجب التمييز ما إذا كان الدائن صاحب تأمين عيني تبعي على العقار أو كان دائنا عاديا ، فإذا كان الدائن صاحب تامين عيني تبعي على العقار المرهون فإن المادة 897 من القانون المدني تنص على أنه لا تكون المخالصة بالأجرة مقدما لمدة لا تزيد على 03 سنوات ولا الحوالة بها نافذة في حق الدائن المرتهن ، إلا إذا كانت هذه المخالصة ثابتة التاريخ قبل التنبيه بنزع الملكية ، وتكون الأجرة التي قبضت عن مدة 03 سنوات من حق المدين أو المحال إليه حتى ولو شملت المدة من تاريخ تسجيل التنبيه إلى يوم البيع كلها أو جزء منها ، أما إذا كانت المخالصة بالأجرة مقدما أو الحوالة بها لمدة تزيد عن 03 سنوات فإنها لا تكون نافذة في حق الدائن المرتهن إلا إذا سجلت بالبطاقة العقارية قبل قيد الرهن و إلا خفضت إلى 03 سنوات .
أما إذا كانت المخالصة بالأجرة مقدما أو الحوالة بها غير مسجلة ولا ثابتة التاريخ ، قبل تسجيل التنبيه بنزع الملكية فإنه لا يعتد بها و تكون محجوزة و تلحق بالعقار و يكون المدين مسؤولا عنها .
أما إذا كان الدائن عاديا ، فإن المخالصة بالأجرة مقدما أو الحوالة بها لا تكون نافذة في حق الدائن الحاجز إلا إذا كانت ثابتة التاريخ و مسجلة بالبطاقة العقارية قبل تسجيل أمر الحجز ، وفي الحالة التي لا تكون فيها مسجلة قبل قيد الأمر بالحجز فإنها لا تسري إلا في حدود 03 سنوات ، وإذا كانت هذه المخالصة أو الحوالة غير ثابتة التاريخ ولا مسجلة فإنه لا يعتد بها و تعتبر محجوزة و تلحق بالعقار .
المطلب الثالث : عدم نفاذ التصرفات في العقار المحجوز في مواجهة الحاجز و الراسي عليه المزاد :
من أهم آثار وضع العقار تحت يد القضاء هو منع المدين المحجوز عليه أو الكفيل العيني أو حائز العقار بعد إنذاره من التصرف فيه بنقل ملكيته سواء بعوض أو بغير عوض أو إنشاء حقوق عينية عليه طبقا لنص المادة 385 من ق ام ، ويبدأ المنع من التصرف من تاريخ قيد الحجز بالمحافظة العقارية ، ويفهم من هذا النص أن المحجوز عليه يمنع من القيام بكل التصرفات الناقلة للملكية من بيع ، هبة ، وقف ، سواء كانت ناقلة لكل الملكية أو لأحد الحقوق العينية الأصلية كحق الإنتفاع و الإرتفاق و كذلك التصرفات التي ترتب حق عيني تبعي كالرهن مثلا .
لأنه من شان هذه التصرفات أن تنقص من قيمة العقار ، تبعد الراغبين في شرائه حيث لا يجوز الاحتجاج بهذه التصرفات اتجاه الدائن الحاجز متى ثبت شهرها بعد تسجيل أمر الحجز بمصلحة الشهر ، فتبطل بالنسبة للدائنين الحاجزين ، جميع تصرفات المدين في العقار المحجوز عليه اللاحقة للتسجيل ، و المقصود بالحماية هم الدائنون الحاجزون ، ولكن هذه الحماية لا تكون وافية بالغرض منها إلا إذا امتدت فشملت المشتري بالمزاد حتى لا بحجم الراغبون في الشراء عن المزايدة فيباع العقار بثمن بخس و يضار بذلك الدائنون والقاعدة أنه لا يسري على المشتري بالمزاد من تصرفات المدين إلا ما كان يسري منها على الحاجزين و أن الراسي عيه المزاد يعتبر خلفا لهم فيما لهم من حقوق و دفوع
و يرى الدكتور محمد حسنين أن المشرع الجزائري عبر عن أثر تصرف المدين في العقار المحجوز بكلمة البطلان غير أن الواقع أن التصرف صحيح في حد ذاته فيما بين العاقدين ولا يجوز لأيهما أن يبطله ، ولا يجوز الاحتجاج به على الدائنين الذين تعلق حقهم بالتنفيذ و لا على مشتري العقار بالمزاد ، و من ثم فإننا بصدد عدم نفاذ التصرف أو عدم سريان على الحاجز و هو ما أخذ به المشرع المصري بقوله " لا ينفذ " بدلا من عبارة أن التصرف باطلا و استند في رأيه إلى نص المادة 385 /02 من ق إم كما سبق و أشرنا إليه .
و هو نفس الرأي الذي ذهب إليه الدكتور عبد العزيز خليل إبراهيم من أن الأمر لا يعدو أن يكون سوى عدم نفاذ هذه التصرفات في حق الغير ، فلا يعد التصرف باطلا لأن المنفذ عليه مالك العقار يظل كذلك إلى أن تنزع ملكيته بحكم إيقاع البيع ، أما التصرفات التي تمت قبل تسجيل التنبيه ، فإنها تنفذ في حق الدائن وإن كان هذا لا يمنع من اللجوء للقواعد العامة في إبطال التصرفات إذا كان التصرف بقصد الإضرار بالدائن كالدعوى البولصية فمناط عدم النفاذ هو مجرد تأخر شهر التصرف و كونه مسبوقا بتسجيل أمر الحجز بصرف النظر عن أي اعتبار آخر ، حتى و لو كان التصرف ثابت التاريخ ثبوتا رسميا قبل تسجيل أمر الحجز لأن التسجيل هو الحد الفاصل بين التصرفات النافذة في حق الدائنين والتصرفات التي لا تنفد في حقهم أيا كان شخص المتصرف مدينا أو حائزا أو كفيلا و دون التفرقة بين الحاجزين سواء كانوا دائنين عاديين أو من أصحاب الحقوق المقيدة .
كما جاءت المادة 385 / 01 من ق ام بأحكام أخرى تخص أصحاب حقوق الإمتياز الذين لم يسجلوا حقوقهم قبل القيد ، فهذه الحقوق لا تكون نافذة في حق الحاجز ، لكن هذه المادة استثنت بائع العقار المحجوز عليه ، و المقرض ثمنه والشريك المقاسم إذا سجلت في الآجال القانونية التي نصت عليها المادة 999 من القانون المدني حتى ولو تم إشهارها بعد القيد غير ، أن المادة 385 02 من ق ام أجازت نفاد التصرف بنقل الملكية أو ترتيب حق عيني على العقار المحجوز عليه إذا ما أودع من تلقى هذا الحق أو الدائن قبل اليوم المحدد للمزايد ة مبلغا يكفي للوفاء بأصل الدين و الفوائد والمصاريف المستحقة للدائنين المقيدين و الحاجزين ، فإن لم يحصل الإيداع حتى ذلك التاريخ فلا يجوز لأي سبب منح ميعاد للقيام به .
و تجدر الملاحظة أن المشرع الجزائري يأخذ بتسجيل أمر الحجز كإجراء لتقييد سلطة المدين في استغلال العقار و التصرف فيه ، عكس ماهو معمول به في فرنسا فالعبرة بتبليغ أمر الحجز للمدين وليس بتاريخ القيد ، فتبليغ أمر الحجز في القانون الجزائري ليس له أثر فيما عدا قطع التقادم إذا تضمن تكليف للمدين بدفع الدين ، مما يطرح التساؤل بالنسبة للتصرفات التي يوقعها المدين على عقاراته في الفترة الممتدة بين تبليغ أمر الحجز و قيده بالمحافظة العقارية و ذلك عند التأخر فيه ، فهذا التأخر قد يؤدي بالمدين إلى التصرف في العقار إضرارا بالدائن العادي ، ذلك أن الدائن صاحب التأمين العيني له الحق في الحجز على العقار تحت أي يد كانت حتى و لو تصرف الحائز بعد إنذاره بالدفع أو التخلية ، و لذلك حسب رأينا فانه يجب على الدائن العادي تفاديا لما قد يضره من تصرفات صادرة عن المدين ، أن يسجل أمر الحجز على وجه السرعة بعد تبليغه للمدين ، وإن كان هذا لا يمنع من اللجوء إلى القواعد العامة في عدم نفاذ التصرفات إذا كان التصرف بقصد الإضرار بالدائن طبقا للمادتين 191 و 192 من القانون المدني.
اتمني لاخواني الاستفادة من هذه المواضيع التي قراتها في مواقع اخري و التي ارتايت نقلهل لتعم الفائدة و شكرا
